Publicada el 12 marzo, 2025
La comisión de Legislación y Asuntos Constitucionales del Senado analizó un proyecto impulsado por el senador Walther Marcolini, que propone modificar el artículo 127 del Código Procesal Civil, Comercial y Tributario de la Provincia. La iniciativa busca eliminar las barreras formales que impiden la adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes al régimen de Propiedad Horizontal Especial, establecido en el Código Civil y Comercial.
De la reunión participaron el vicepresidente de la Caja Previsional Técnica, Roberto Fayad; el subdirector de Inteligencia Catastral, Walter Luconi; y Paola Bonella del Colegio de Agrimensura de Mendoza. También brindaron su postura, representantes del Colegio Notarial de Mendoza, entre ellos su presidente, Luis Tonelli, la asesora Anahí Carrascosa y la tesorera Mariana Andraos.
El primero en hacer uso de la palabra fue el subdirector de Inteligencia Catastral, Walter Luconi, quien destacó que la modificación permitiría a Catastro adecuar su reglamentación sin mayores complicaciones. Subrayó la necesidad de que el proyecto contemple mecanismos más seguros para garantizar la participación de todos los condóminos en el proceso de adecuación. Asimismo, señaló que la eliminación del requisito de inhibiciones para la inscripción de conjuntos inmobiliarios es un tema de competencia registral, y que, por lo tanto, Catastro no tendría objeciones. Aclaró además que el Registro de la Propiedad ya ha flexibilizado esta exigencia en algunos casos.
Sin embargo, advirtió que la adecuación al régimen de propiedad horizontal no siempre es favorable para todos los conjuntos inmobiliarios, especialmente en desarrollos pequeños, donde los costos podrían resultar elevados. Además, hizo hincapié en la necesidad de evitar que la normativa facilite la regularización de situaciones informales o clandestinas, como algunos condominios.
Desde el Colegio de Agrimensura de Mendoza, Paola Bonella destacó la importancia de establecer normas que agilicen la adecuación, señalando que la eliminación del requisito de unanimidad para la firma de planos no genera objeciones en su sector. No obstante, planteó la inviabilidad de reducir costos de intervención del colegio y sugirió que los conjuntos inmobiliarios pequeños puedan quedar exentos de la adecuación. También advirtió sobre la necesidad de criterios claros en la intervención notarial y la inscripción de conjuntos no adecuados.
En tanto, Luis Tonelli, presidente del Colegio Notarial, consideró que el proyecto es oportuno al clarificar el procedimiento de adecuación de conjuntos inmobiliarios. Destacó que la iniciativa contempla tanto a los casos con reglamento preexistente como a aquellos que requieran modificaciones. Además, respaldó la postura jurisprudencial sobre la inhibición y subrayó la importancia de precisar ciertos aspectos registrales para garantizar seguridad jurídica.
La asesora del Colegio Notarial, Anahí Carrascosa, subrayó que la problemática de los conjuntos inmobiliarios ha generado conflictos jurídicos desde antes de la reforma del Código Civil y Comercial. Explicó que la falta de regulación genera litigiosidad, ya que, sin un marco normativo adecuado, los vecinos enfrentan disputas sobre expensas, normas de convivencia, disposición de residuos y ruidos molestos. Además, enfatizó que la adecuación permitirá a Mendoza alinearse con otras provincias como Buenos Aires, donde este tipo de situaciones ya han sido resueltas de manera efectiva.
A su turno, la tesorera del Colegio Notarial, Mariana Andraos, remarcó que el proyecto también contempla la publicidad de los reglamentos de los conjuntos inmobiliarios. “Aquellos barrios que no logren su adecuación a través de una escritura pública podrán recurrir a mecanismos de constatación para dar publicidad a sus reglamentos, conforme al artículo 2 de la ley 17.801. Esto permitirá dar transparencia a las normas que rigen la convivencia en estos espacios”, sostuvo.
Desde el ámbito legislativo, Marcolini destacó que la propuesta ha sido debatida con representantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Cuyo y con legisladores de distintos bloques, garantizando un tratamiento amplio e inclusivo. “Queremos llevar tranquilidad en el sentido de que las comisiones están abiertas a realizar los cambios y adecuaciones necesarias para lograr la mejor ley posible”, afirmó.
Por otro lado, la senadora María Beatriz Galiñares informó que lo que buscan con este proyecto es ajustar la normativa sobre inhibiciones en el marco de la adecuación de conjuntos inmobiliarios. Según explicó, se busca precisar que la inhibición abarque la disposición y gravamen de bienes inmuebles, evitando interpretaciones ambiguas que obstaculicen la regularización dominial.
Finalmente, Carrascosa agregó que uno de los aspectos más relevantes del proyecto es que se garantice la inscripción de los reglamentos internos de los barrios. “Existen numerosos casos en los que un mismo barrio tiene hasta cuatro reglamentos distintos, generando confusión entre los vecinos y compradores. La publicidad registral permitirá evitar estos inconvenientes y dotar de mayor seguridad jurídica a las relaciones de convivencia”, concluyó.
Con estos aportes, el proyecto de adecuación de conjuntos inmobiliarios avanza en la Legislatura de Mendoza con el objetivo de brindar un marco normativo que permita regularizar la situación de numerosos desarrollos habitacionales en la provincia.
El proyecto busca resolver los obstáculos generados por la falta de una normativa específica para los conjuntos inmobiliarios, una figura reconocida por el Código Civil y Comercial (CCyC) desde su entrada en vigencia en 2015. Antes de ello, estos desarrollos se encontraban en una zona gris legal, generando incertidumbre para propietarios y terceros. La adecuación al régimen de propiedad horizontal no debe interpretarse como un acto de disposición de derechos reales, sino como un proceso de regularización que otorga mayor seguridad jurídica y mejora el valor de los inmuebles.
Uno de los principales problemas en Mendoza es la interpretación restrictiva del Registro Público y Archivo Judicial, que exige el levantamiento de inhibiciones de todos los propietarios para inscribir la adecuación. La doctrina y la jurisprudencia han sostenido que esta exigencia no es necesaria, ya que la adecuación no implica una disposición patrimonial. En ese sentido, el proyecto propone que las inhibiciones no sean un impedimento para cumplir con la adecuación exigida por el artículo 2075 del CCyC.
El proyecto plantea la modificación del artículo 127 del Código Procesal Civil, Comercial y Tributario (CPCCyT) para establecer que la inhibición de los propietarios no sea un impedimento para la adecuación de conjuntos inmobiliarios preexistentes. De aprobarse, la normativa provincial se alinearía con el criterio doctrinario y jurisprudencial que sostiene que la adecuación no es un acto dispositivo, sino un deber legal orientado a garantizar la seguridad jurídica.
La reforma propuesta podría representar un avance significativo para resolver las dificultades que han impedido la adecuación de numerosos desarrollos. Mientras el debate continúa en la comisión de Legislación y Asuntos Constitucionales, los especialistas coinciden en la necesidad de actualizar el marco normativo para garantizar que estos procesos se realicen de manera ágil, segura y conforme al orden público inmobiliario.
